28 Marzo 2024
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Guida all´acquisto di proprietà in Italia

PER ACQUISTARE
Breve guida per acquistare proprietà in Italia

Prima di acquistare un immobile in Italia è necessario sapere che i prezzi variano considerevolmente da Regione a Regione e perfino tra differenti quartieri della stessa città. Inoltre il valore dell’immobile è determinato anche dalla categoria di costruzione, che può essere residenziale di lusso, residenziale, popolare, rurale.

Per avere un’idea dei prezzi medi di mercato è utile accedere all’ osservatorio del mercato immobiliare OMI tenendo presente che gli stessi prezzi poi in concreto possono variare – anche considerevolmente - in ragione delle specifiche caratteristiche dell’immobile scelto.

Da qui nasce la necessità di avvalersi di un team di professionisti affiancati da un consulente immobiliare e/o mediatore immobiliare regolarmente iscritto nell’apposito registro tenuto dalla Camera di Commercio della provincia dove egli ha sede. Il Network AMIPRO sarà in grado di indicare validi professionisti a cui potersi affidare, sia prima che dopo l’acquisto, per l’assistenza in ambito fiscale, legale, amministrativo, inclusa la ricerca di mutui e finanziamenti.

In Italia il consulente immobiliare è, di norma, un Mediatore tra le parti e, pertanto, i suoi compensi sono pagati in percentuale al prezzo finale del bene compravenduto, da entrambi i contraenti. La percentuale è variabile da Provincia a Provincia, in considerazione dei servizi offerti e della complessità dell’affare. Vedi i nostri servizi e compensi.

Tutti i compratori/investitori stranieri dovranno dotarsi di Codice Fiscale italiano, ottenibile facendone richiesta alla Cancelleria Consolare dell’Ambasciata d’Italia / consolato più vicino.

In caso di Società, il Codice Fiscale deve essere richiesto direttamente all’Agenzia delle Entrate in Italia.

L´acquisizione di immobili,in generale, può avvenire:

- per Via Diretta: la proprietà sarà intestata a nome dell’acquirente Persona Fisica.

- per Via Indiretta: la proprietà verrà acquistata da una nuova Società di diritto italiano oppure da una Società straniera nuova o già esistente. Nel secondo caso la società straniera dovrà essere registrata in Italia.

In entrambi i casi è possibile conferire a persona di propria fiducia una procura speciale ad acquistare in suo nome e conto.

Il procuratore dovrà essere presente alla stipula dell’atto di compravendita in luogo dell’acquirente.

La figura del procuratore deve essere considerata come avente particolare importanza nel caso in cui l’acquirente non conosca la lingua italiana.

Infatti, per validamente concludere un atto di compravendita è necessaria la conoscenza della lingua italiana da parte di tutti i sottoscrittori.

L’acquirente avvalendosi di un procuratore parlante lingua italiana potrà evitare la traduzione, altrimenti obbligatoria dell’atto, nella propria lingua madre.

Diversamente, sarà necessario procedere alla traduzione dell’atto anche nella diversa lingua conosciuta dalla/e parti.

Per la procura speciale e/o la traduzione, su tua richiesta, potrai avvalerti dei nostri servizi.

Al momento dell’acquisto di un immobile in Italia, occorre assicurarsi che l’immobile sia destinato allo specifico uso per cui si intende acquistare.

Il venditore è obbligato a fornire il certificato/attestazione di abitabilità, a conferma che la casa può essere destinata all’uso abitativo.

Nel caso in cui si acquisti un immobile con una destinazione differente da quella ricercata, occorre presentare domanda di cambiamento della destinazione d’uso presso i competenti uffici comunali.


Una volta scelto l’immobile di suo gradimento potrà manifestare la propria volontà di acquistare attraverso la sottoscrizione di una proposta irrevocabile di acquisto o attraverso una lettera di interesse (LOI), da recapitare al venditore.

In entrambi i casi, le Parti dovranno successivamente sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita, in forma di scrittura privata o di atto notarile.

Il Contratto Preliminare, anche detto compromesso, non determina ancora il passaggio di proprietà, ma fa sorgere in capo alle Parti l’obbligo di vendere e di acquistare, ossia di stipulare, entro una certa data, il contratto definitivo alla presenza di un Notaio.

Il preliminare può essere preparato anche dal Consulente/Agente immobiliare. Si consiglia comunque di far redigere, fin da subito, tale atto dal Notaio che effettuerà il successivo contratto definitivo.

In occasione del Compromesso e prima della sua firma si dovrà comunque verificare la regolarità di tutte le documentazioni e dei dati attinenti all’immobile.

Il Compromesso stabilisce le modalità di pagamento dell’importo finale convenuto, definendo il versamento di un deposito, anche chiamato Caparra, pari al 10-30% del valore pattuito con effetto di caparra confirmatoria.

Questo strumento offre un’importante tutela per le parti contraenti perché l’acquirente perderà tale deposito se, per qualsiasi motivo, non rispetterà i termini del contratto mentre, nel caso in cui il venditore non rispetti le clausole contrattuali, dovrà questi restituire all’acquirente il doppio della somma versata.

A questo punto, l’acquirente consegnerà un assegno al venditore per il deposito pattuito.

Il prezzo indicato sul Contratto Preliminare sarà quello sottoposto a tassazione e rappresenterà il dato di riferimento utile per il calcolo delle imposte e la richiesta di un eventuale mutuo bancario.

Il contratto preliminare di compravendita potrà poi essere registrato presso la competente Agenzia del Territorio- ufficio dei registri immobiliari, dietro il pagamento di un’apposita imposta.

Con la trascrizione l’acquirente potrà opporre il contratto a terzi; cioè prevenire i pregiudizi della vendita dello stesso bene a più soggetti contemporaneamente.

ll Contratto Preliminare d’Acquisto deve essere seguito dall’Atto Pubblico di Compravendita (Rogito Notarile) presso un Notaio, in modo che la proprietà dell’immobile sia definitivamente trasferita dal venditore all’acquirente e che il relativo acquisto sia trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari.

In Italia tutti gli Atti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti alla presenza del Notaio, salvo i casi eventualmente previsti dalla normativa vigente al momento dell’acquisto.

Il Notaio in genere è scelto dall’acquirente e, per questo, potrete farvi consigliare dal vs. Consulente Immobiliare.

Il Notaio gode della piena fiducia dell’acquirente ed è tenuto ad effettuare le Visure ipo-catastali per accertarsi che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore e che sia privo di diritti da parte di terzi, come per esempio ipoteche o servitù.

Una volta redatto e sottoscritto dalle parti, l’Atto di Compravendita sarà trascritto a cura del Notaio nei successivi 20 giorni presso le Autorità competenti (la Conservatoria dei Registri Immobiliari).

L’acquirente riceverà dal Notaio una copia autenticata dell’Atto di Compravendita debitamente registrato presso le competenti Autorità italiane.

I pagamenti dovuti in questa fase includono: - il saldo del prezzo finale concordato al netto d’ogni precedente versamento effettuato; - il saldo della Parcella del Notaio; - il saldo delle tasse relative al perfezionamento della compravendita, che saranno versate direttamente dal Notaio, il saldo delle competenze per il consulente immobiliare.

DISCLAIMER:

Avendo questa Guida carattere meramente introduttivo ed informativo, si esclude ogni tipo di responsabilità per fatti o atti che possano derivare dalle informazioni contenute nel presente testo. Le informazioni fornite non costituiscono un parere legale/fiscale. Non se ne garantisce pertanto l’esaustività ed esse non sostituiscono il parere di un professionista iscritto alla giurisdizione competente ed informato in merito alle diverse normative locali di riferimento.
Noi ci siamo adoperati a fornire le informazioni il più aggiornate possibile, ma in considerazione della rapidità con cui variano, o ne vengono introdotte nuove, le normative di riferimento, si raccomanda il cliente di accertarsi della normativa vigente al momento del reale interessamento. Allo scopo è possibile rivolgersi anche ai nostri partner professionisti per un primo consulto gratuito.
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